Das deutsche Mietrecht schützt Mieterinnen und Mieter. Gleichzeitig müssen Mieter bestimmte Regeln einhalten. Die wichtigste Regel lautet: Den Mietvertrag und die Hausordnung aufmerksam lesen. Wenn etwas unklar ist, am besten nachfragen, bevor etwas unterschrieben oder unternommen wird. Man muss nicht über alle deutschen Gesetze bescheid wissen. Aber die wichtigsten Rechte und Pflichten im deutschen Mietrecht sollte man kennen.

Der Mietvertrag ist wichtig

Im Mietvertrag wird mit dem Vermieter vereinbart, dass man die Wohnung gegen Zahlung der Miete nutzen darf. Im Mietvertrag stehen unter anderem:

• Beginn des Mietverhältnisses
• Höhe der Miete
• Nebenkosten
• Höhe der Kaution
• Größe und Ausstattung der Wohnung
• Regelungen zur Kündigung
• eventuell Regelungen zu Haustieren, Untervermietung oder anderen Dingen

Wichtig: Keinen Mietvertrag unterschreiben, den man nicht versteht. In diesem Fall sollte man sich den Vertrag erklären lassen – zum Beispiel von einer Beratungsstelle, einem Mieterverein oder einer Person, der man vertraut.

Kaution – Geld als Sicherheit für den Vermieter

Viele Vermieter verlangen beim Einzug eine Mietkaution. Sie dient als Sicherheit, zum Beispiel wenn ein Mieter am Ende des Mietverhältnisses noch Geld schuldet oder einen Schaden verursacht hat. Bei einer normalen Wohnraummiete darf die Kaution grundsätzlich höchstens drei Monatsmieten ohne Betriebskosten betragen. Die Kaution muss nicht unbedingt auf einmal bezahlt werden. Nach dem Gesetz darf ein Mieter sie grundsätzlich in drei gleichen monatlichen Raten zahlen. Beim Auszug bekommt man die Kaution zurück, wenn der Vermieter keine finanziellen Forderungen an den Mieter hat.

Die Miete muss pünktlich bezahlt werden

Die Miete muss zu dem im Mietvertrag vereinbarten Zeitpunkt bezahlt werden. Ein Dauerauftrag bei der Bank kann dabei helfen, dass die Miete immer pünktlich auf das Konto des Vermieters überwiesen wird. Es kann vorkommen, dass man eine Monatsmiete nicht bezahlen kann. Was tun? Sofort sprechen mit:

• dem Vermieter
• dem Jobcenter
• dem Sozialamt
• einer Beratungsstelle
• einer Vertrauensperson

Mietschulden können sehr schnell zu einem ernsten Problem werden.

Kaltmiete, Nebenkosten und Warmmiete

Im Mietvertrag finden man häufig verschiedene Begriffe:

• Kaltmiete: Das ist die Miete für die Wohnung ohne die meisten Betriebskosten.
• Betriebskosten oder Nebenkosten: Dazu können zum Beispiel Wasser und Abwasser, Heizung, Müllentsorgung, Gebäudereinigung und Hausmeister zählen. Welche Kosten tatsächlich bezahlt werden müssen, ergibt sich aus dem Mietvertrag und den gesetzlichen Regelungen.
• Warmmiete: Damit ist häufig die Kaltmiete zusammen mit den vereinbarten Betriebskostenvorauszahlungen gemeint. Aber Achtung: „Warmmiete“ bedeutet nicht automatisch, dass wirklich alle Wohnkosten enthalten sind. Zum Beispiel können Strom, Internet oder Rundfunkbeitrag zusätzlich anfallen.

Die Nebenkostenabrechnung

Wenn monatlich Betriebskostenvorauszahlungen geleistet werden, bekommt man später eine jährliche Abrechnung. Darin wird gegenüber gestellt:

• Was ist im Voraus bezahlt worden?
• Wie hoch waren die tatsächlichen Kosten?

Es kann dann sein, dass man Geld zurückbekommt. Es kann aber auch eine Nachzahlung verlangt werden. Bei einer unerwartet hohen Nachzahlung: Die Abrechnung prüfen lassen, wenn man sie nicht versteht oder Zweifel daran hat.

Der Mieter hat das Hausrecht

Die Wohnung gehört dem Vermieter, aber der Mieter hat das Hausrecht. Das ist ein besonders wichtiger Punkt. Wenn eine Wohnung gemietet worden ist, darf der Mieter über sie grundsätzlich selbst bestimmen und dort in Ruhe leben. Der Vermieter darf nicht einfach jederzeit in die Wohnung kommen. Für einen berechtigten Zutritt gelten bestimmte Voraussetzungen. Wenn beispielsweise eine notwendige Reparatur durchgeführt werden muss, kann ein Zutritt erforderlich sein. In der Regel muss dieser aber rechtzeitig angekündigt werden.

Wichtig: Eine gemietete Wohnung ist ein privater Lebensbereich, der durch das Grundgesetz geschützt ist.

Reparaturen und Schäden

Normale Abnutzung: Wenn etwas in der Wohnung kaputt geht, kann es sich um eine normale Abnutzung handeln. Eine Wohnung darf im Laufe der Jahre normale Gebrauchsspuren bekommen. Dafür muss der Mieter grundsätzlich nicht automatisch bezahlen.
Schäden durch den Mieter: Wenn ein Mieter selbst oder beispielsweise ein Besucher einen Schaden verursacht, kann der Mieter dafür verantwortlich sein. Wichtig: Schäden immer möglichst schnell dem Vermieter melden, zum Beispiel in folgenden Fällen:

• Wasser läuft aus einer Leitung
• Heizung funktioniert nicht
• Fenster ist kaputt
• Wasser kommt durch die Decke
• Schimmel entsteht
• Schloss oder Tür sind beschädigt

Je schneller ein Problem gemeldet wird, desto besser kann es behoben werden.

Schimmel in der Wohnung

Schimmel in der Wohnung sollte man ernst nehmen. Zum einen ist er gesundheitsschädlich. Und zum anderen kann ihn nur ein Fachmann wirkungsvoll beseitigen. Wenn Schimmel entsteht, sollte man:

• Fotos machen
• Datum notieren
• Vermieter oder Hausverwaltung informieren
• Ursache klären lassen

Schimmel kann verschiedene Ursachen haben. Aber in den meisten Fällen liegt es daran, dass Mieter nicht ausreichend heizen und lüften. Bei einem Streit über die Ursache sollte man sich beraten lassen.

Lüften und Heizen

Richtiges Heizen und Lüften hilft, Feuchtigkeit und Schimmel zu vermeiden. Ausreichend gelüftet werden sollte besonders nach dem:

• Duschen
• Baden
• Kochen

Im Winter sollte man die Wohnung nicht dauerhaft auskühlen lassen. Kurz und kräftig lüften, ist besser als die Fenster über längere Zeit offen stehen zu lassen.

Hausordnung

In vielen Mietshäusern gibt es eine Hausordnung. Sie regelt das Zusammenleben der Menschen im Haus, zum Beispiel bei:

• Ruhezeiten
• Reinigung des Treppenhauses
• Müllentsorgung
• Nutzung des Waschraums
• Nutzung des Gartens
• Nutzung von Fahrrad- und Kellerräumen

Darf der Vermieter die Miete erhöhen?

Ja, eine Mieterhöhung kann unter bestimmten Voraussetzungen zulässig sein. Es gibt verschiedene Formen, zum Beispiel:

• Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
• Staffelmiete
• Indexmiete
• Erhöhung nach Modernisierung

Aber: Der Vermieter darf die Miete nicht einfach jederzeit beliebig erhöhen. Wenn man ein Schreiben über eine Mieterhöhung erhält und es nicht versteht, nicht sofort unterschreiben, sondern prüfen lassen.

Kann der Vermieter einfach kündigen?

Nein. Ein Vermieter kann einen normalen unbefristeten Mietvertrag nicht einfach ohne Grund kündigen. Für eine Kündigung durch den Vermieter müssen grundsätzlich gesetzliche Voraussetzungen erfüllt sein. Ein möglicher Grund kann beispielsweise Eigenbedarf sein. Auch bei einer Kündigung gelten Fristen und weitere gesetzliche Regeln.
Wenn man eine Kündigung erhält:

• sich sofort eine Beratung suchen
• nicht einfach ausziehen

Kann ich selbst kündigen?

Ja. Auch Mieter können ihren Mietvertrag kündigen. Bei einem normalen unbefristeten Mietvertrag gilt grundsätzlich eine gesetzliche Kündigungsfrist. Es können aber besondere vertragliche Regelungen bestehen. Deshalb:

• vor einer Kündigung den Mietvertrag prüfen
• die Kündigung sollte immer in der gesetzlich vorgeschriebenen Form erfolgen

Was passiert mit der Kaution beim Auszug?

Nach dem Ende des Mietverhältnisses muss der Vermieter prüfen, ob noch Ansprüche gegen den Mieter bestehen. Wenn alles geklärt ist, wird die Kaution grundsätzlich zurückgezahlt. Das kann allerdings eine gewisse Zeit dauern. Deshalb sollte man beim Auszug:

• die Wohnung ordentlich übergeben
• Zählerstände dokumentieren
• Schlüssel vollständig zurückgeben
• ein Übergabeprotokoll erstellen
• Fotos vom Zustand der Wohnung machen

Konflikt mit dem Vermieter

Manchmal sind sich Mieter und Vermieter nicht einig, zum Beispiel über:

• eine Reparatur
• die Nebenkostenabrechnung
• die Kaution
• eine Mieterhöhung
• eine Kündigung
• Schimmel
• Schönheitsreparaturen

Wichtig: Nicht sofort selbst die Miete kürzen oder die Mietzahlung einstellen. Das kann gefährlich sein. Zuerst beraten lassen.

Hilfe und Beratung

Wenn es Fragen zur Wohnung oder zum Mietvertrag gibt, können sich Mieter Unterstützung holen. Mögliche Ansprechpartner sind beispielsweise:

• Mietervereine
• Verbraucherzentralen
• soziale Beratungsstellen
• Flüchtlings- und Migrationsberatungsstellen
• Jobcenter oder Sozialamt bei Fragen zur Kostenübernahme
• eine Rechtsberatung bei rechtlichen Streitigkeiten